(articolo dell’architetto Francesco Di Bella sui vuoti urbani di Vicenza da VicenzaPiù Viva n. 308, sul web per gli abbonati tutti i numeri, ndr)
Iniziamo oggi un excursus (che si svilupperà in più puntate) sui “vuoti urbani” di Vicenza, ovvero su quei luoghi che nel tempo hanno perso la funzione per la quale erano stati costruiti e aspettano oggi una “nuova vita” con l’inserimento di diverse e nuove funzioni al proprio interno.
Il ragionamento nasce dalla provocazione lanciata dal direttore Giovanni Coviello sul numero 305 di questa stessa testata1, quando pubblicava in copertina una sorta di “manifestazione di interesse pubblico” per la messa in vendita di una base militare americana nel capoluogo Berico, e si estenderà ad aree e luoghi legati non solo alla funzione militare.
I primi “vuoti” di cui ci occupiamo oggi, dunque, sono le basi americane, ma va subito fatta una chiara premessa metodologica, sulla scorta di quanto appena detto: gli spazi “vuoti” di cui parliamo ad oggi sono tutt’altro che vuoti, anzi, sono in fase di espansione. Però – se si concretizzassero le avvisaglie di un disimpegno americano dalla difesa del Vecchio Continente, come chiaramente espresso da Trump in più occasioni – questi spazi potrebbero svuotarsi presto, forse prima di quel che pensiamo anche se c’è da immaginare, in doverosa premessa, che a “spopolarsi” sarebbero ragionevolmente prima le basi NATO e poi quelle USA, come le 3 di Vicenza.
Le basi USA a Vicenza
“La geografia militare statunitense, in Italia, è una tavolozza dal pigmento accentuato a Nord Est. Cinque siti – tre caserme, di cui una di intelligence, un deposito di munizioni e un aeroporto militare – e quasi diecimila soldati. Tutti raccolti in questo fazzoletto d’Italia, mentre nel resto del Paese si contano soltanto altre quattro basi: c’è il deposito di munizioni di Ghedi, nel Bresciano, Camp Darby a Pisa, un comando Nato a Napoli e il principale hub dell’aviazione a Sigonella, nel Catanese. Il resto ha l’orizzonte vicino dei Colli Berici. Mentre, ad Est, si ferma ai piedi delle Prealpi Carniche, ad Aviano”.2
La comunità americana a Vicenza, stando ai rari dati reperibili sui principali organi di stampa, consta di almeno 5000 effettivi in servizio, con 7500 familiari loro congiunti, più 600 dipendenti civili e 900 familiari di questi ultimi3. Tralasciando il personale di nazionalità italiana, parliamo di almeno 14.000 persone, praticamente un comune italiano di dimensioni medio-piccole4. Ipotizzando una famiglia media di 3 persone, stimiamo all’incirca 4600 alloggi occupati, tra quelli interni e quelli esterni agli insediamenti attuali.
Sempre stando a dati pubblicati, risulterebbero inoltre in essere circa 600 contratti di affitto governativi e 2500 contratti di affitto presso privati. Quindi la stima, per sottrazione degli alloggi in affitto da quelli totali, è di circa 1500 alloggi occupati di proprietà del governo statunitense.
Attualmente sono in corso i lavori allo storico Villaggio Americano che vedrà la costruzione di 428 alloggi (appalto da circa 370 milioni di dollari), mentre alla Ederle è stato realizzato un intervento che ha visto la costruzione di ulteriori 50 nuovi alloggi da 2, 3, 4 o 5 persone (in base a una stima personale, l’appalto potrebbe essere attorno ai 35 milioni di $).
Si tratta, come noto, della più importante operazione immobiliare americana al di fuori del suolo patrio, ma la cifra dell’appalto sembra una goccia nel mare del bilancio del Dipartimento di Difesa degli Stati Uniti, che nel 2025 ammonta a 900 miliardi di $5.
Vediamo brevemente il contesto vicentino: al momento di scrivere queste righe (metà maggio 2026), il sito Immobiliare.it per Vicenza offre in vendita 1420 soluzioni immobiliari, delle quali 1117 sotto i 500 mila €. Limitando ulteriormente il valore dell’immobile offerto (250 mila €) le soluzioni offerte dal sito sono 712. Per quel che riguarda l’offerta di immobili in affitto, lo stesso sito presenta 390 annunci, che arrivano fino a 3500€/mese. Limitando l’offerta a quelli sotto i 1000€/mese di affitto, gli annunci sono 185. Quasi la metà dell’offerta, quindi, è per vendite o affitti di alloggi costosi, che nella fascia superiore sono certamente improponibili per la famiglia media italiana.6
Entriamo ora nel campo delle ipotesi: supponiamo che l’Amministrazione Trump decida di perseguire una radicale ristrutturazione della sua presenza militare in Europa e opti per un dimezzamento degli effettivi a Vicenza. Delle 14000 anime oggi presenti, ne resterebbero 7000, per complessivi 2300 alloggi circa (sempre stimando nuclei familiari di circa 3 persone).
Continuando con le ipotesi, supponiamo che questa riduzione degli effettivi si distribuisca uniformemente, a livello abitativo, tra alloggi di proprietà americana e alloggi in affitto da proprietari italiani: il mercato immobiliare vicentino si troverebbe all’improvviso con almeno 1100/1200 alloggi a disposizione sul mercato degli affitti, ovvero andrebbe quasi a raddoppiare il numero di alloggi in vendita o affitto a Vicenza disponibili oggi su Immobiliare.it.
Ora, sappiamo che gli americani pagano bene: il prezzo di questi alloggi in affitto sarebbe inizialmente fuori mercato per la domanda locale, ma una massa tale di immobili in offerta potrebbe (dovrebbe) portare, se le leggi di mercato funzionassero, a un abbassamento significativo della richiesta media di affitto.
Non solo. L’effetto-bomba si avrebbe in generale sul valore medio del patrimonio immobiliare berico: tutto lo stock abitativo della città, a causa di una evidente dinamica legata a un aumento-monstre di immobili sul mercato, subirebbe una diminuzione di valore, e quindi anche dei collegati livelli di prezzo di vendita degli immobili.
Diciamo che questa dinamica, in tempi di crisi abitativa, potrebbe anche essere considerata positiva. Ma non è l’unico aspetto del problema. Le stime dell’indotto militare Usa in Italia si aggirano sui 500 milioni di € e buona parte di questi è appannaggio della città di Vicenza che, come esposto sopra, è assolutamente centrale nella strategia USA di difesa in Italia. Una riduzione (sempre ipotesi) di qualche centinaio di milioni di € di indotto avrebbe un effetto assolutamente preoccupante sull’economia locale, con il corollario facilmente prevedibile di riduzione di occupati e chiusura di imprese legate alle forniture agli americani. E anche questo, genererebbe effetti sul mercato immobiliare, anche commerciale e industriale.
Nei circa 600.000 mq della Ederle e nei più o meno altrettanti della Del Din non ci sono solo case, comunque, e qui il discorso si fa complicato. Una minore presenza di effettivi in Italia renderebbe disponibile una serie di aree e fabbricati anche all’interno delle basi: non solo alloggi, ma anche facilities, magazzini, aree sportive, strutture logistiche, aree commerciali, aree di parcheggio…. Quale sarebbe la strategia che il Governo americano potrebbe adottare per queste strutture? Venderle o “assegnarle” a qualche titolo a qualcuno se fossero di proprietà? Cederle allo Stato italiano? O al Comune? O piuttosto preferirebbe tenerle (del doman non v’è certezza) lasciandole magari a un destino di lento degrado edilizio?
Anche qui possiamo solo rifugiarci nelle ipotesi. Sembra inverosimile che, se le necessità logistiche delle basi USA dovessero ridursi, se ne possa “ritagliare” qualche fetta per cederla allo Stato italiano e/o alla città di Vicenza. Ma se si rendesse possibile una circostanza del genere, anche qui gli effetti sul mercato immobiliare sarebbero imprevedibili. Devo dire che è una prospettiva abbastanza divertente pensare a 100/150 alloggi seminuovi all’interno delle basi militari USA che potrebbero trasformarsi in alloggi a canone agevolato del Comune di Vicenza…
Insomma, lo svuotamento della presenza USA in città si configurerebbe come un generatore di vuoti, con un effetto a cascata. Ed escludendo le strutture abitative, per le quali sappiamo la domanda essere molto alta, per buona parte di questi vuoti è più che lecito chiedersi quale potrebbe essere un destino ragionevole.
La domanda di spazi commerciali è generalmente in calo, a livello nazionale, e resta alta per quegli spazi che hanno forte attrattiva commerciale e che contemporaneamente consentono bassi costi di gestione e non necessitano di interventi infrastrutturali onerosi: un supermarket di recente costruzione all’interno dello spazio della Ederle potrebbe aprirsi al quartiere di San Pio X? E un ristorante? Forse sì, ma a patto di avere canoni di affitto o prezzi di acquisto molto concorrenziali. Paradossalmente, per qualcuno, il fatto stesso di andare a far spesa o a mangiare all’interno di una (ex) base USA potrebbe di per sé costituire una attrattiva (se non altro per la curiosità).
Lo stesso vale per le strutture dedicate ai servizi. Quale vantaggio logistico avrebbe un ufficio o un magazzino all’interno del perimetro di una base, se non per attività legate alle funzionalità della base stessa? Sempre sbirciando su Immobiliare.it, le offerte di affitto di spazi ufficio sono 275 al momento di scrivere, ma si nota una certa scarsità di offerta nella zona di San Pio X.
Diverso il discorso per le strutture sportive: credo che nella generale situazione di carenza e obsolescenza, non si faticherebbe a trovare enti o associazioni disponibili alla gestione di impianti sportivi seminuovi e ben strutturati, anzi forse questo è un caso in cui si farebbe a gara per usufruirne. Lo stesso si può dire per spazi di associazionismo, che sicuramente troverebbero all’interno di questo tipo di strutture una congrua possibilità di sistemazione.
Di fondo, però, al di fuori di questa circoscritta possibilità di riutilizzo di alcune tipologie, per buona parte degli edifici l’obsolescenza sarebbe un destino probabilmente inevitabile. Basta dare uno sguardo su Google Maps: la Ederle si estende per una superficie pari al resto della superficie “civile” di San Pio X; la Del Din copre un’area più estesa di quella del quartiere Laghetto.
Pensare che ogni centimetro quadrato di una superficie così ampia possa essere riutilizzato è utopia: e allora, forse, un giorno, lasciare che la natura si riprenda in parte queste aree, come ad esempio è successo per alcune strutture industriali di cui parleremo prossimamente, potrebbe anche essere una prospettiva accettabile.
NOTE
1 Coviello, Giovanni; “Basi USA a Vicenza, tra disimpegno americano e futuro della città: perché pensarci ora”; Vicenza Più Viva, n° 305; Febbraio 2026.
2 Berlinghieri, Laura; “Basi Usa in Italia, cinque su nove sono a Nord Est: ecco la mappa”; Il Nordest; 6 marzo 2026; https://www.ilnordest.it/cronaca/basi-usa-italia-dove-sono-mappa-veneto-friuli-venezia-giulia-nord-est-ply6rp6z
3 Trabona, Claudio “Basi Usa a Vicenza, una città nella città: “Creano valore e lavoro, guai se chiudono”; Corriere del Veneto; 29 marzo 2025; https://corrieredelveneto.corriere.it/notizie/vicenza/cronaca/25_marzo_20/basi-usa-a-vicenza-una-citta-nella-citta-creano-valore-e-lavoro-guai-se-chiudono-629fa758-76a3-4407-a77a-21e3d7375xlk.shtml
4 Altre fonti indicano circa 16000 unità fra militari e civili: Ceragioli, Dania; ”La vita dei soldati USA in Italia: il caso Vicenza”; VNY La voce di New York; 15 giugno 2022; https://lavocedinewyork.com/mediterraneo/2022/06/15/la-vita-dei-soldati-usa-in-italia-il-caso-di-vicenza/
5 Molteni, Mirko; “Il bilancio della Difesa degli Stati Uniti nel 2025”; https://www.analisidifesa.it/2025/02/il-bilancio-della-difesa-degli-stati-uniti-nel-2025/
6 Questi termini di paragone sono presi per sommi capi, senza analizzare in dettaglio la dimensione degli immobili o l’area di collocazione, lo stato manutentivo o il maggior o minor pregio.
Prossimi capitoli
– I “vuoti urbani” di Vicenza – i vuoti militari/2
– Il complesso Dal Sasso/Santa Maria Nova, la Questura, la caserma Chinotto
– San Tomaso ed ex caserma GdF in Mure della Rocchetta
– Un caso di ritorno alla funzionalità: la Caserma Borghesi
