Nel recente Documento del Sindaco relativo alla variante del Piano degli Interventi 2026, vengono individuati tre ambiti, definiti “Metaprogetti” (che faranno parte integrante del Masterplan per “Vicenza 2030”) sui quali il Comune di Vicenza punta a incentrare l’azione pianificatoria dei futuri processi di rigenerazione urbana: 1) Ex Consorzio Agrario e PP9; 2) Mercato Ortofrutticolo e Ex Dogana; 3) Ex Lanerossi e Parco Retrone. Ci soffermiamo oggi sul primo di questi, quello più centrale, e ad esso andiamo ad aggiungere alcune aree adiacenti, in particolare la “Ex Zambon” e la “Ex-Baronio”, che sia per prossimità che per omogeneità di condizioni riteniamo utile includere nel ragionamento. Ci troviamo in una zona completamente immersa nel tessuto edilizio consolidato della città, incardinata su Viale Trento, un asse portante della viabilità di rilievo provinciale.
Zambon, Baronio, Consorzio Agrario e PP9: clinica in viale Trento
Negli ultimi decenni, le funzioni legate alla produzione sono state progressivamente abbandonate e l’area ha assunto di fatto i connotati della periferia urbana prettamente a carattere residenziale, con una importante presenza di attività legate a commercio e servizi.
L’area dell’ex Consorzio Agrario, abbandonata da molti anni, è costantemente al centro dell’attenzione per le questioni legate alla sicurezza. Dal giugno 2026 risulta di proprietà di una società “real estate” con sede a San Giovanni Lupatoto (VR), facente però parte di una holding di investimento lussemburghese (Apollion SA).
La vicenda della ex-Zambon di via Cappuccini ha radici lontane: l’area è abbandonata dal 1979 e sottoposta a bonifica profonda dal 2017; la prima convenzione con il Comune risale all’inizio degli anni duemila; l’ultima (del 2013) prevedeva una cospicua espansione residenziale (verde pubblico per 16 mila metri quadrati, parcheggi per 3.100 metri quadrati e una zona residenziale di 7 mila metri quadrati, con una potenzialità edificatoria di 30 mila metri cubi). L’annuncio di fine 2025 del Sindaco Possamai dovrebbe aver sgomberato il campo dai dubbi: definitivo abbandono della funzione residenziale, ampliamento dell’area a parco, torri abitative stralciate e al loro posto solo alcune piccole strutture a fruizione pubblica, destinate ad attività di servizio.
Più recente è invece la chiusura dell’Istituto scolastico privato Baronio che, dopo la breve parentesi dell’occupazione da parte degli antagonisti, è attualmente abbandonato. Le cronache recenti – e i cartelli di cantiere – raccontano di una prossima demolizione del fabbricato (che mentre scriviamo vede in corso attività di rimozione di arredi ed elementi non strutturali) per fare spazio a un nuovo progetto legato a un polo sanitario privato, del quale però – al momento di scrivere queste righe – pubblicamente non si è vista traccia (ndd: è appena arrivata una nota al riguardo “Ex Baronio di viale Trento, il Comitato Albera chiede al Comune una destinazione pubblica“).
Al netto di aumenti di cubatura legati a completamenti edilizi o incentivi, di fatto dovrebbe trattarsi di una sostituzione edilizia su area già urbanizzata, quindi (si spera) a consumo di suolo molto ridotto. Dal dicembre 2023 l’area dell’ex Baronio è di proprietà del fondo NAMIRA SGR (importante fondo di investimento specializzato nel settore immobiliare) che si sta occupando di molti progetti in Veneto, con focus particolari sulle residenze di alto livello a Jesolo e con numerosi investimenti in fondi legati alle residenze sanitarie e socioassistenziali.
E infine il PP9, piano particolareggiato imperniato su via Divisione Julia, approvato nei primi anni Duemila, dedicato all’edilizia convenzionata e ad oggi realizzato solo parzialmente (manca cubatura edificabile, aree verdi e sportive).
Includendo tutto quanto sopra descritto e un paio di minori zone di completamento ivi presenti, adiacenti alla ex-Zambon, risulta una superficie di circa 200.000 mq: un compendio notevole, centrale, discretamente servito da viabilità e dotato di servizi. Un’area succulenta per gli appetiti immobiliari. Dunque, che farne?
Alla ex-Zambon pare non si costruirà, ma vale così per tutta l’area? Attualmente questa superficie – presa nel suo complesso – è ben poco costruita, ma è plausibile un futuro senza consumare ulteriore suolo?
Ancora: le risorse derivanti da interventi immobiliari di mercato, potrebbero contribuire al completamento del PP9? Sia della parte a verde/servizi che dell’edilizia abitativa convenzionata?
E, al contrario, un esteso vincolo a verde della maggior parte dell’area sarebbe sostenibile (economicamente e politicamente) per il Comune?
È forse il primo caso di vuoto urbano che ci troviamo ad affrontare in cui esplicitamente convergono istanze plurime, non ultima quella del mantenimento di uno dei residui “cunei verdi” inseriti all’interno degli ambiti già edificati e consolidati.
Vicenza però ha fame più che altro di case a prezzi accessibili, e la presenza di un piano particolareggiato incompleto farebbe propendere per un consolidamento della funzione abitativa come cardine dello sviluppo di questo ambito. Se l’area venisse interessata da sviluppi immobiliari privati, è probabile che la tendenza sarebbe quella di perseguire le solite “eleganti residenze immerse nel verde, eccetera, eccetera”, che però sono poco accessibili per un’ampia fetta di acquirenti e tutto sommato non sembrerebbero riscuotere un gran successo alle nostre latitudini…
D’altro canto, non sappiamo se ci siano i soldi per attuare il completamento delle volumetrie mancanti del PP9, e come qualsiasi altro comune, anche Vicenza aspetta come acqua nel deserto le risorse dei privati. Con un nuovo Piano degli Interventi in arrivo, sarà interessante capire quali sono per la città le priorità che ci si propone di far confluire in questi nuovi strumenti di pianificazione.
